Энэхүү үнэ ханшийн судалгааг түүвэрт үндэслэн хийсэн бөгөөд зарим үнээс ялгаатай байх боломжтойг анхаарна уу

Цахим орчин болон Зарын нэгдсэн платформ дээр хийсэн тандан судалгаа шинжилгээ

ӨГӨГДӨЛ ЦУГЛУУЛАЛТ БА ТҮҮВЭРЛЭЛТИЙН БҮТЭЦ

Энэхүү судалгаанд 2026 оны 1 дүгээр сарын 19-нөөс 23-ны хооронд Улаанбаатар хот болон түүний орчмын бүс нутагт зарлагдсан газрын буюу үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бодит өгөгдлүүдийг ашигласан. Судалгааны түүвэрт нийт 482 нэгж өгөгдөл (зар) хамрагдсан бөгөөд орон зайн байршил, зориулалтын хувьд тэнцвэртэй байдлыг хангах үүднээс дараах 4 үндсэн хэсэгт хуваан шинжилсэн болно.

ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ИДЭВХЖИЛ БА ҮНИЙН ДИНАМИК         

Дээрх өгөгдөлд үндэслэн бүсүүдийн идэвхжил болон үнийн өөрчлөлтийг дүгнэхэд дараах дүр зураг ажиглагдаж  байна. 

• Баруун чиглэл буюу 22-ын товчооноос Эмээлт хүртэлх замын дагуу үйлдвэрлэл, агуулахын төвлөрөл хүчтэй байна. Энд 1 га газрын дундаж үнэ 650 - 900 сая ₮ орчимд тогтож байгаа бол замын дагуух нэгдүгээр эгнээний газрууд 1.5 тэрбум ₮ хүртэл өсөж байна.
• Сонсголон бүсийн түүвэр заруудаас харахад үйлдвэрлэлийн зориулалттай 1 га газрын дундаж үнэ 1.2 тэрбум- 2,8 тэрбум төгрөг буюу 100см газар нь багадаа 240,000 төгрөг байна. Энэ нь СХД-ийн Эмээлт орчимын бүстэй харьцуулахад нэгж талбайн үнэ 4 дахин өндөр байгаа үзүүлэлт юм. Мөн тухайн үнэ ханш нь дэд бүтэц, шугам сүлжээ зэрэг нэмэлт хүчин зүйлүүдээс улбаалаад харилцан адилгүй байгаа юм.
• Хөшигтийн хөндий болон Төв аймгийн Алтанбулаг, Сэргэлэн сумдын нутагт 1-5 га газрууд 100 - 300 сая₮-ийн хооронд байна. Энэ нь Улаанбаатар хотын төвд газар авахаас 10-20 дахин хямд өртөг бөгөөд урт хугацааны хөрөнгө оруулагчдад хамгийн таатай боломжийг олгож байна.

2. ДҮҮРЭГ ба ГАЗРЫН НЭГЖ ТАЛБАЙН ҮНИЙН ХАРЬЦУУЛАЛТ

• Төвийн дүүргүүд (СБД, БГД):*Хоосон газрын үнэ өөрөө маш өндөр байгаа тул дээрх үл хөдлөх хөрөнгө нийт үнийг ердөө 36-41%-иар л өсгөж байна. Энэ нь эдгээр дүүрэгт "Байршил" хамгийн үнэтэй болохыг харуулна.
• Дундаж бүс (ХУД, ЧД):*Үл хөдлөх хөрөнгө байгаа тохиолдолд үнэ 2.2-2.3 дахин өсөж байна. Энд бэлэн дэд бүтэц, байшин нь газрын үнэтэйгээ дүйцэхүйц үнэ цэнийг бий болгож байна.
• Захын дүүргүүд (СХД, БЗД):*Үл хөдлөх хөрөнгө үнийг 3-4 дахин (200-330%) өсгөж байгаа нь газрын суурь үнэ хямд боловч дээрх барилга, агуулахын өртөг өндөр жин дарж буйг илтгэнэ.
• Алслагдсан бүс (Төв аймаг):*Хамгийн өндөр зөрүүтэй (+455%). Дэд бүтэцгүй хоосон газар маш хямд боловч багахан хэмжээний сайжруулалт (худаг, хашаа, байр) хийхэд үнэ огцом өсдөг.

Дүүрэг бүрийн газрын нэгж талбайн үнийн шинжилгээнээс үзэхэд хотын төвөөс алслагдах тусам газрын суурь үнийн эзлэх жин буурч, үл хөдлөх хөрөнгө болон сайжруулалтын нэмүү өртгийн жин нэмэгдэж байна. Энэ нь хотын төв хэсэгт 'Газрын рент', харин захын дүүргүүдэд 'Хөрөнгө оруулалтын өртөг' зах зээлийн үнийг тодорхойлогч гол хүчин зүйл болж буйг харуулж байна.

3. ЗОРИУЛАЛТ ба ҮНИЙН ХАРЬЦУУЛАЛТ (ДУНДАЖ)

Зориулалт тус бүрийн үнийн онцлог:

1. Барилгажих газар (Төв бүс)

Энд үл хөдлөх хөрөнгө байх нь үнэд нөлөөлөхгүй. Гол үнэ цэнэ нь "Газрын байршил" болон "Барилга барих зөвшөөрөл"-д оршино. 1 м.кв нь 2.4 сая ₮ байгаа нь зөвхөн газрын өөрийнх нь үнэлэмж юм.

2. Үйлдвэрлэл, Ложистик

Бэлэн агуулахтай газар нь 1 м.кв нь 180,000 - 350,000 ₮ хүрч байгаа нь хоосон газраас даруй 2 дахин үнэтэй байна. Энэ нь цахилгааны дэд бүтэц (380В), засмал зам болон харуул хамгаалалтын бэлэн байдлын үнэ юм.

3. Зуслангийн бүс

Зуслангийн газарт үл хөдлөх хөрөнгө (хаус) байгаа тохиолдолд үнэ нь 3-5 дахин өсөж байна. Учир нь хотын захын газрын өөрийн үнэ цэн (Жишээ нь 1 м.кв нь 20,000 ₮) маш бага тул барилгын материалын өртөг нийт үнийг тодорхойлж байна.

4. Хөдөө аж ахуй

ХАА-н зориулалттай газарт хашаа, худаг, малын байр байгаа нь үнийг хамгийн өндөр хувиар (+400%) өсгөж байна. Хоосон тариалангийн талбай 1 м.кв нь ердөө 240 ₮ байхад, дэд бүтэцтэй фермийн газар 15,000 ₮ хүрч байна.

Газрын зориулалтаас хамааран үл хөдлөх хөрөнгийн үнэд эзлэх жин өөр өөр байна. Хотын төв бүсэд 'Байршлын үнэ цэн' (Location Rent) давамгайлж байгаа бол, хотын захын болон ХАА-н бүсэд 'Үл хөдлөх хөрөнгийн нэмүү өртөг' (Property Value Added) үнийг тодорхойлогч гол хүчин зүйл болж байна. Иймд хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг тооцохдоо төв бүсэд газрын талбайг, захын бүсэд сайжруулалтын түвшинг нэгдүгээрт тавих шаардлагатай."

Бид зарыг харахдаа "2.6 тэрбум төгрөг" эсвэл "120 сая төгрөг" гэсэн нийт үнийг нь л хардаг. 

Гэтэл 120 сая төгрөгөөр маш жижигхэн газар авч байж болох ба эсвэл маш том талбай авч байж болно. Тиймээс газрын 1 метр квадрат (1м x 1м) талбай нь яг хэдэн төгрөг болж байна вэ гэдгийг харьцуулан харвал:

Хамгийн үнэтэй газар (Гандан, Натур): Хотын төвд байгаа 1 метр квадрат газар нь нэг iPhone 15 эсвэл сайн зурагтны үнэтэй (1.5 - 2.4 сая төгрөг) тэнцэж байна. Өөрөөр хэлбэл, та хотын төвд ганцхан алхам газар дээр зогсож байвал таны хөл доорх тэр жаахан газар сая гаруй төгрөгийн үнэтэй гэсэн үг.

Дундаж үнэтэй газар (22-ын авто худалдаа, Нисэх): Хотын захын бизнесийн бүсэд 1 метр квадрат газар нь нэг гутал магадгүй тансаг рестораны нэг өдрийн хоолны үнэтэй (116 - 231 мянган төгрөг) тэнцэж байна. Энд газар авах нь хотын төвөөс 10 дахин хямд тусч байна.

Хамгийн хямд газар: Алслагдсан зуслан эсвэл тариалангийн талбайд 1 метр квадрат газар нь нэг талх эсвэл нэг ширхэг бохьны үнэтэй (240т-10,000 төгрөг) тэнцэж байна.

Жишээ нь: Тариалангийн бүсэд байгаа 1 метр квадрат газар ердөө 240 төгрөг байгаа нь хотын төвөөс даруй 10,000 дахин хямд байгааг харуулж байна.

4. НЭГЖ ТАЛБАЙН ҮНЭД НӨЛӨӨЛЖ БУЙ ГОЛ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН ШИНЖИЛГЭЭ

Газрын нэгж талбайн (1м2) үнэлгээ нь зөвхөн газар зүйн байршлаас бус, тухайн газрын эрх зүйн статус болон дэд бүтцийн хүртээмжээс шууд хамааралтай байна.

Улаанбаатар хот болон түүний орчмын бүс нутгийн газрын зах зээлд хийсэн энэхүү судалгаа нь Монгол Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбар дахь "Үнийн туйлшрал" болон "Байршлын рент"-ийн хамаарлыг бодит тоо баримтаар судлан шинжилсэн бөгөөд Улаанбаатар хотын газрын харилцаа нь зөвхөн эрэлт, нийлүүлэлтийн хуулиар бус, харин дэд бүтцийн хүртээмж, зөвшөөрлийн давуу тал болон цаг хугацааны хэмнэлт (тээврийн зардал)-ийн цогц хамаарал дээр тогтож буйг харууллаа. 

Газрын нэгж талбайн үнийн энэхүү хэт зөрүүтэй хэлбэлзэл нь ирээдүйд хотыг ОЛОН ТӨВТ СИСТЕМ (Polycentric city) рүү шилжүүлэх замаар төвлөрлийг сааруулах зайлшгүй шаардлагатайг шинжлэх ухааны үндэслэл харуулж байгаа ба энгийнээр тайлбарлавал:

Улаанбаатар хот одоогийн байдлаар "Нэг төвт" (Monocentric) системтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, бүх сургууль, эмнэлэг, төрийн байгууллага, томоохон худалдааны төвүүд нь ихэвчлэн хотын төвдөө аль эсвэл тодорхой бүсд бөөгнөрчихсөн байгаа юм.

Үүнээс болоод:

• Газрын үнийн хэт хөөсрөл: Хотын төвд газар олдохгүй тул 1 мкв газрын үнэ тэнгэрт хадаж (судалгаанд гарсан 2.4 сая ₮), харин хотын захад хэт хямд (240 ₮) байна. Энэ нь эдийн засгийн маш том тэнцвэргүй байдал юм.
• Түгжрэл ба ачаалал: Хүн бүр хотын төв рүү тэмүүлж байгаа тул түгжрэл, утаа, дэд бүтцийн ачаалал дээд цэгтээ тулж байна.

Дүгнэж хэлбэл:

Судалгаагаар илэрсэн "10,000 дахин зөрүүтэй үнэ" бол Улаанбаатар хот буруу бүтэцтэй байгааг батлах "дохио" юм. Шинжлэх ухааны үүднээс энэ асуудлыг шийдэх цорын ганц зам нь хотын төвд байгаа тэр их "үнэ цэн"-ийг хотын бусад хэсгүүд рүү хуваарилах буюу "Олон төвт систем" рүү шилжих явдал юм. 

Барилга МН сэтгүүлийн 189 дэх дугаараас ....