Орон сууцны үнэ сүүлийн жилүүдэд тасралтгүй өсөж, иргэдийн дунд “үнэ хэзээ буурах вэ?” гэсэн хүлээлт улам нэмэгдсээр байна. Ялангуяа энэ онд байр худалдан авах шийдвэрээ хойшлуулах уу, эсвэл одоогийн нөхцөлд боломжоо ашиглах уу гэсэн асуулт олон хүний өмнө бодитоор тулгараад байна.

Энэ удаагийн тодруулгаар “2026 онд байр авах уу, хүлээх үү?” гэсэн асуултад зах зээлийн тоон үзүүлэлт, макро эдийн засгийн орчин, ипотекийн санхүүжилт болон нийлүүлэлтийн нөхцөлийг цогцоор нь авч үзэн, эдийн засгийн суурь хүчин зүйлсэд тулгуурлан хариулт хайлаа.

Эдийн засагч, судлаач Г.Батзориг

Үл хөдлөхийн үнэ юунаас хамаарах вэ?

Үл хөдлөхийн үнэ гол төлөв эрэлт ба нийлүүлэлтээс хамаардаг. Эрэлт талаас нь авч үзвэл иргэдийн худалдан авах чадвар сүүлийн жилүүдэд буурч байгаа ч ипотекийн хөтөлбөр, хөрөнгө оруулалтын сонирхол эрэлтэд тодорхой нөлөө үзүүлдэг. Хүмүүс эхний үл хөдлөхөө авсны дараа дараагийн байрны худалдан авалтаа хөрөнгө оруулалт гэж үздэг нь зах зээл дээрх тогтвортой байдалд нөлөөлдөг. Нийлүүлэлтийн хувьд Улаанбаатар хотын дэд бүтцийн боломж хязгаарлагдмал, шинэ орон сууц барих боломж хомс байгаа учраас үнэ өсөх хөшүүрэг болж байна. Тиймээс зах зээлийн үндсэн хөшүүрэг нь эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцаа болон хөрөнгө оруулалтын зан төлөвт тулгуурлаж байна.

2026 онд үнийн өсөлт ямар байх вэ?

2026 онд үл хөдлөхийн үнэ огцом өсөх магадлал бага, харин тогтвортой өсөлт байх хандлагатай. Судалгаагаар, дундаж үнэ 2025 онтой харьцуулахад 16 орчим хувиар өссөн ба 2026 онд эдийн засгийн ерөнхий нөхцөл байдал, иргэдийн худалдан авах чадварын өсөлтөд тулгуурлан жилийн дотор 5–10% орчим өсөх төлөвтэй гэж үзэж байна. Мөн сонгуулийн өмнөх болон дараах үеийн ипотекийн дэмжлэг, дундаж давхаргын орлогын өсөлт, улсын төсвийн тодорхой үйл ажиллагаа нь үнийн өсөлтийг дэмжих хүчин зүйл болно.

Байршил, дэд бүтэц үнэ, эрэлтэд хэрхэн нөлөөлөх вэ?

Байршил нь үл хөдлөхийн үнийн хамгийн чухал хүчин зүйл. Иргэд хотын төв, сургууль, цэцэрлэг, ажилдаа ойр байршлыг сонгохыг илүүд үзэж байна. Хотын төвийн дэд бүтэц сайн бүсэд орон сууцны эрэлт өндөр, үнийн өсөлт тогтвортой байдаг. Түүнчлэн хотын түгжрэл, дэд бүтцийн хязгаарлалт зэрэг нийгмийн асуудлууд нь байршлын үнэ цэнийг улам нэмэгдүүлдэг. Иймээс хөрөнгө оруулалт хийхдээ байршил, дэд бүтэц, үйлчилгээний төвд ойр байдлыг анхаарах нь хамгийн оновчтой стратеги болно.

Монголбанк болон зээлийн хүүгийн таамаглал байр авах шийдвэрт хэрхэн нөлөөлөх вэ?

Одоогийн байдлаар инфляцын дарамт 10 орчим хувьтай, төсвийн зардал асар өндөр байгаа тул бодлогын хүү болон зээлийн хүү буурах макро эдийн засгийн суурь орчин бүрдээгүй байна. 2026 онд хүүгийн түвшин хадгалагдах байх гэж харж байна. Тэр дундаа орон сууцны зээл дээр хүү буурах нөхцөл байдал харагдахгүй байгаа тул хүү буурахыг хүлээхээс илүүтэй одоогийн нөхцөл байдал төдийлөн өөрчлөгдөхгүй гэж ойлгох хэрэгтэй.

Ипотекийн зээлийн шинэ эх үүсвэрүүд (Хуримтлалын сан) үнийг зохиомлоор өсгөх эрсдэлтэй юу?

Ипотекийн зээлийг хуримтлалын сангаар санхүүжүүлэх талаар төр, засгийн зүгээс сүүлийн жилүүдэд тогтмол ярьж байгаа ч бодит ажил хэрэг хэзээ эхлэх нь тодорхойгүй хэвээр байна. Дундаж давхаргыг дэмжих ийм төрлийн хөтөлбөрүүд олон улсад түгээмэл байдаг бөгөөд Монгол Улсад хэрэгжиж буй ипотекийн зээлийн хөтөлбөр нь үүний нэг жишээ юм.

Энэхүү хөтөлбөр 2013 оны зургаадугаар сард анх хэрэгжиж эхлэх үед орон сууцны үнэ огцом өсөж, нэг метр квадратын үнэ ойролцоогоор 1200 ам.долларт хүрч байсан түүхтэй. Үүний дараа төгрөгийн ханш суларснаар доллароор илэрхийлсэн үнэ уналтад орсон ч өнөөдрийн байдлаар дахин 1200 ам.долларын түвшинд очоод байна. Өөрөөр хэлбэл, доллароор харвал орон сууцны үнэ 2012 оны түвшиндээ эргэн ирсэн гэсэн үг юм.

Одоогийн байдлаар Монгол Улсад 100 гаруй мянган ипотекийн зээлтэй өрх байгаа бөгөөд нийт өрхийн тоо 900 мянга орчим гэж үзвэл ипотекийн санхүүжилт дахин идэвхжих нь зах зээл дээр тодорхой хэмжээний шинэ эрэлт бий болгож, улмаар үнийг өсгөх нөлөө үзүүлэх бодит боломжтой. Өмнө нь ийм үзэгдэл ажиглагдаж байсан нь үүнийг нотолдог.

Иймээс ипотекийн санхүүжилтийг зах зээлд гэнэт, их хэмжээгээр оруулахаас илүүтэй эрэлтэд огцом цочрол үүсгэхгүй байдлаар, шат дараатай, болгоомжтой нэвтрүүлэх нь зүйтэй. Гэвч практикт энэ төрлийн бодлогын арга хэмжээг сонгуулийн өмнөх улс төрийн пиар хэлбэрээр ашиглах хандлага түгээмэл байдаг. Саяхны тэтгэврийн нэмэгдлийн жишээнээс харахад бодит эдийн засгийн нөлөө бага атлаа зах зээл дээр хүлээлтийг хэт өдөөж, аж ахуйн нэгжүүд “орлого нэмэгдлээ” гэсэн хийсвэр ойлголтод тулгуурлан үнийг өсгөх хандлага ажиглагдсан.

Ийм хүлээлтэд суурилсан үнийн өсөлт дахин үүсэх эрсдэл нь ипотекийн зээлийг хуримтлалын сангаар санхүүжүүлэх бодлогын хүрээнд бодитоор байгааг анхаарах хэрэгтэй.

Ямар нөхцөлөөр байр авбал оновчтой шийдэл болж чадах вэ?

Санхүүжилтийн талаас нь харвал орон сууцыг бэлэн мөнгөөр худалдан авах нь төдийлөн үр ашигтай шийдэл биш гэж үзэж байна. Ихэнх тохиолдолд хүмүүс байрыг бэлнээр авснаар “өөрийн гэсэн хөрөнгөтэй боллоо” гэж ойлгодог ч бодит байдал дээр энэ нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг алдах эрсдэл дагуулдаг. Харин 6–8 хувийн хүүтэй, урт хугацаатай ипотекийн зээлд хамрагдах боломж бүрдвэл энэ нь санхүүгийн хувьд илүү ашигтай сонголт болдог.

Учир нь Монгол Улсад инфляцын түвшин харьцангуй өндөр байдаг тул урт хугацаанд зээлээр авсан байрны бодит төлбөрийг инфляц тодорхой хэмжээгээр “идэж”, зээлийн ачааллыг хөнгөлдөг. Энэ утгаараа боломжтой нөхцөлд байрыг зээлээр авах нь санхүүгийн хувьд илүү оновчтой шийдэл юм.

Хэрэв байрыг бэлэн мөнгөөр авбал үл хөдлөхийн өгөөжөөс гадна бусад хөрөнгө оруулалтын боломжийг алдана. Харин зээлийн урьдчилгаа 30 хувийг төлөөд, үлдсэн 70 хувийг зах зээл дээр хөрөнгө оруулалтын хэлбэрээр байршуулж, мөнгөө өсгөх боломж бүрддэг. Ингэснээр нэг талаас орон сууцтай болж, нөгөө талаас санхүүгийн хөрөнгөө зэрэг өсгөх боломжтой.

Олон улсын жишгээр томоохон хотуудад түрээслэх үү, худалдаж авах уу гэдэг сонголт байнга яригддаг. Монголын нөхцөлд бол урт хугацаанд орон сууц эзэмших нь илүү ашигтай хэвээр байгаа ч бэлэн мөнгөөр худалдаж авах нь хөрөнгө оруулалтын хувьд оновчтой биш. Харин боломжит зээлийн хөтөлбөрийг ашиглаж, үлдсэн мөнгөө өөр санхүүгийн хэрэгслээр өсгөх нь санхүүгийн зөв хуваарилалт гэж үзэж байна.

Ирэх 6–12 сарын хугацаанд байрны үнийн хөдөлгөөний таамаглал ямар байна вэ?

Орон сууцны үнийн хөдөлгөөн харьцангуй өсөх хандлагатай байх болов уу гэсэн хүлээлттэй байна. 2025 онд метр квадратын медиан үнэ 3.8-аас 4.1 сая төгрөг болж, өмнөх онтой харьцуулахад 16.4 хувиар өссөн үзүүлэлттэй гарсан. 2026 онд ч мөн адил эдийн засгийн 5 орчим хувийн өсөлт болон иргэдийн худалдан авах чадвартай уялдаад 5-10 хувийн интервалд үнэ өсөх магадлалтай байна. Мэдээж үүн дээр сонгууль дөхөж буйтай холбоотой ипотекийн санхүүжилт нэмэгдэх зэрэг гэнэтийн шокууд үнийг нэмж өсгөхийг үгүйсгэхгүй.

Улаанбаатар метро, Хөшигийн хөндий, “Шинэ Зуунмод” зэрэг мега төслүүд яригдаж байгаа. Энэ нь орон сууцны үнэд хэрхэн нөлөөлөх вэ? 

Эдийн засгийн онолоор дэд бүтцийн бодит хөрөнгө оруулалт хийгдэж, тээвэр, логистикийн зардал буурсан тохиолдолд тухайн бүсийн газар, үл хөдлөхийн үнэ өсөх хандлага ажиглагддаг. Хотод дахин төлөвлөлтийн үйл явц идэвхтэй явж байна. Гэр хорооллын барилгууд дахин төлөвлөлтөөр орон сууц болж ашиглалтад орж байгаа бөгөөд Дэнжийн мянга, Баянзүрх, Шархад зэрэг дэд бүтэцтэй бүсэд энэ ажил тодорхой хэмжээгээр хийгдэж байна.  Мөн метро, шинэ хотын төлөвлөлт зэрэг нь урт хугацаанд хотын орон зайн бүтэц өөрчлөгдөхөд нөлөөлж, төвлөрлийг задалснаар шинэ үнэ цэнийн бүс бий болгох боломжтой.

Гэхдээ Монголын нөхцөлд эдгээр мега төслүүдийн эдийн засгийн нөлөөг шууд үнэд шингэсэн хүчин зүйл гэж харах нь эрсдэлтэй. Учир нь улс төрийн мөчлөгөөс шалтгаалж төслүүдийн хэрэгжилт тогтворгүй, санхүүжилтийн эх үүсвэр нь бүрэн баталгаажаагүй байх тохиолдол элбэг. Эдийн засгийн хувьд бодит хөрөнгө оруулалт эхлээгүй, бүтээн байгуулалт явцдаа ороогүй нөхцөлд зах зээл дээрх үнийн өсөлт нь хүлээлтэд суурилсан, суурь бус өсөлт байх эрсдэлтэй.

Тиймээс эдийн засагчийн зүгээс метро болон шинэ хотын төслүүдэд тулгуурлан богино хугацаанд үнийн өсөлт хүлээж хөрөнгө оруулалт хийхээс илүүтэй, төслийн бодит хэрэгжилт, санхүүжилтийн баталгаажилт, хүн амын шилжилтийн бодит үзүүлэлтүүд гарч эхэлсний дараа зах зээлийн үнэлгээг дахин харах нь эдийн засгийн хувьд оновчтой гэж үзэж байна.

Ямар төрлийн байр илүү аюулгүй хөрөнгө оруулалт гэж үнэлэгдэж байна вэ?

Шинэ орон сууц илүү аюулгүй хөрөнгө оруулалт болно. Учир нь байр хуучрах тусмаа элэгдэж, урсгал зардал нь ихэсдэг тул хуучин байрны үнэлгээ буурдаг. Сүүлийн жилүүдэд орон сууц худалдан авах иргэдийн сонголтод байршил, хотын зохион байгуулалт, СӨХ-ийн менежмент гол нөлөө үзүүлж байна. Тухайлбал, хүмүүс байраа зөв арчлах, засвар үйлчилгээний асуудалд төвөггүй байхаар хотын зохион байгуулалт сайн, Сууц өмчлөгчдийн холбоо (СӨХ) арчаатай хотхоныг илүү сонгож байна.

Мөн утаа, хүрээлэн буй орчны нөхцөл зэрэг макро түвшний асуудлуудыг иргэд бодож, сонголтоо хийж байна. Гэвч боломж хязгаарлагдмал учраас эрэлт их байгаа газарт байр авахад хүндрэлтэй байх эрсдэл бий.

Байршлыг сонгохдоо сургууль, цэцэрлэг, ажил, худалдаа үйлчилгээтэй ойр бүсийг илүүд үздэг. Харин үнэтэй бүсэд орох нь эхний худалдан авалтын зардлыг нэмэгдүүлж, нийт өртгийг өсгөх эрсдэлтэй тул энэ талын судалгааг анхаарах хэрэгтэй. Энэ байдлаар байрны байршил нь цаг хэмнэх, амьдрахад таатай байх болон урт хугацааны үнэ цэнийн өсөлтөд шууд нөлөөлдөг хамгийн чухал хүчин зүйл болдог.

2026 онд байр авах уу, эсвэл хүлээх үү?

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурах нөхцөл харагдахгүй, харин ч бага багаар өсөх төлөвтэй байна. Ийм нөхцөлд 2026 онд байр авах эсэхийг хойшлуулах нь бодит ашиг өгөхгүй. Харин зөв байршилтай, шинэ орон сууцыг санхүүжилтийн боломжоо ашиглан авах нь урт хугацаанд хамгийн оновчтой шийдвэр юм.

Н.Халиун БарилгаМН сэтгүүлийн судлаач

2026 онд байрны үнэ буурах хүлээлт бий юу?

Одоогийн макро эдийн засаг, зах зээлийн суурь нөхцөлийг харгалзан үзвэл 2026 онд орон сууцны үнэ буурах магадлал бага байна. Харин үнийн өсөлтийн эрчим өмнөх жилүүдтэй харьцуулахад саарах, өөрөөр хэлбэл зах зээл “зөөлөн буулт” хийх төлөв ажиглагдаж байна. 2025 онд орон сууцны үнэ жилийн 12.7 хувиар өссөн бол 2026 онд энэ өсөлт 8–10 хувийн түвшинд тогтворжиж, зах зээл хөөсрөлтөөс бодит үнэд дөхөх тэнцвэржилтийн шатанд шилжинэ гэж харж байна. Сүүлийн гурван жилийн статистик мэдээллээс харахад орон сууцны үнэ 44–55 хувиар өссөн нь зах зээлд хуримтлагдсан өсөлтийн дарамт тодорхой хэмжээнд шингэж эхэлж буйг илтгэнэ. Өөрөөр хэлбэл, 2026 онд үнэ огцом буурна гэсэн хүлээлт бодитой бус. Харин өсөлтийн хурд багасна. Жишээлбэл, өнөөдөр 300 сая төгрөгөөр худалдаж авч буй орон сууц 2026 онд 324–330 сая төгрөгт хүрэх магадлал өндөр байна.

Сүүлийн 3 жилээр авч үзвэл,  байрны үнэ хэр өссөн бэ?

Үндэсний статистикийн хороо болон Барилга МН-ийн судалгаагаар харахад орон сууцны үнэ тасралтгүй өсөлттэй байна. Шинэ орон сууц 1 м.кв-ын дундаж үнэ 5.03 сая төгрөг болж, сүүлийн 3 жилд 44.1%-иар өссөн. Хуучин орон сууц 1 м.кв-ын дундаж үнэ 5.06 сая төгрөг болж, 55%-иар өссөн. Хамгийн өндөр үнэтэй бүс нь Сүхбаатар дүүрэгт дундаж үнэ 5.97 сая төгрөгт хүрсэн байна. Эдгээр үзүүлэлт нь орон сууцны үнэ богино хугацаанд огцом буурах суурь нөхцөл бүрдээгүй гэдгийг тод харуулж байна.

Ипотекийн зээлийн хүртээмж 2026 онд ямар байх вэ? Үнэ өсгөх эрсдэл бий юу?

2026 онд ипотекийн санхүүжилтийг 1.2 их наяд төгрөгт хүргэх зорилт тавигдсан бөгөөд үүний 500 тэрбум төгрөгийг “Хуримтлалын сан”-аас санхүүжүүлэхээр төлөвлөж байна. Энэ нь зээл олголтыг нэмэгдүүлэх бодит боломж бүрдүүлнэ. Гэхдээ нөгөө талд нийлүүлэлт буюу шинэ орон сууцны тоо эрэлтийг бүрэн хангаж чадахгүй хэвээр байна. Ийм нөхцөлд санхүүжилт нэмэгдэх нь зах зээл дээр үнийг зохиомлоор өсгөх эрсдэл дагуулдаг.

26 онд байр авах уу? Хүлээх үү?

Судлаачийн зүгээс зөвлөхөд Ипотекийн боломж бүрдсэн, урьдчилгаа бүрэн мөн бусад эх үүсвэрээс санхүүжүүлэх боломжтой бол хойшлуулах шаардлагагүй худалдан авалт хийхийг зөвлөнө. Үнэ буурахыг хүлээх нь инфляцад мөнгөө алдах эрсдэлтэй.

Байр авахаар шийдвэр гарсан хүмүүст судлаачдын зүгээс байр авахдаа шалгах хамгийн чухал “алтан гурвал”-ыг онцолмоор байна.

Дэд бүтэц – гол замын зангилаа, нийтийн тээврийн хүртээмж

Валютын ханш – Ам.долларын ханш 1% өсөхөд орон сууцны үнэ дагаж хөдөлдөг хамаарал ажиглагддаг

Эрчим хүч – Дулаан, цахилгааны техникийн нөхцөл бүрэн шийдэгдсэн эсэх

Барилга МН сэтгүүлийн 2026 оны 02 дугаар сарын дугаараас ...