/Улаанбаатар хотын орон сууцны зах зээлийн түрээсийн үнэ, хүн амын динамик, орлогын харилцан хамаарал/

Хурдацтай хотжилт

1990-ээд оноос хойш Монголд уул уурхайн салбар хурдтай өсөж, эдийн засгийн ихэнх боломж Улаанбаатар хотод төвлөрөх болсон. Харин хөдөөд ажлын байр багасаж, амьжиргаа тогтворгүй болсон нь хүмүүс хот руу нүүх гол шалтгаануудын нэг байв.

Түүнчлэн байгалийн гамшиг, ялангуяа олон удаагийн ган, зуд тохиолдсон нь хөдөөгийн айл өрхийн амьдралыг хүндрүүлж, хотыг илүү аюулгүй сонголт болгосон. Хотын үйлчилгээ, боловсрол, эрүүл мэнд, худалдаа, ажлын байрны олдоц хөдөөгөөс илүү сайжирсан нь шилжилт хөдөлгөөнийг улам нэмэгдүүлжээ. Ингэснээр Улаанбаатар хотод улсын нийт хүн амын 50 орчим хувь буюу 1,768,151 хүн төвлөрөн амьдарч байна.

Эрчимтэй хүн амын өсөлт нь хотын орон сууцны зах зээлийг  хоёр төрлийн бүсэд хувааж, хотын төвд орчин үеийн, өндөр хөгжилтэй орон сууцны хорооллууд байрлах бол эргэн тойронд нь гэр хорооллийн бүс албан ба албан бус байдлаар тэлсээр байгаа аж.

Энэ хоёр бүсийн ялгаа нь нийгмийн болон эдийн засгийн боломжийн зөрүү, мөн дэд бүтцийн дутагдалтай шууд холбоотой бөгөөд хотын амьжиргааны түвшин, орчны чанарыг тэнцвэргүй болгож байна.

Түрээсийн үнэ ба өрхийн орлого

Хотын төвийн орон сууцны үнэ, өрхийн орлогын харилцаа уламжлалт түрээсийн онолтой нийцдэггүй. Уламжлалт онолын дагуу орлого багатай өрхүүд зөвхөн захын хороололд амьдрах ёстой гэж үздэг ч бодит байдалд тэд төвд амьдрахыг илүүд үздэг. Учир нь төвд амьдрах нь түрээс өндөр ч ажил, сургууль, эмнэлэг ойр байхын зэрэгцээ бусад давуу талуудыг өгдөг.

Хотын төвд байрлах түрээсийн орон сууцны үнэ нь өрхийн нийт бодит Орлогын хэмжээ ямар байхаас үл хамааран түрээсийн үнэ ханш өндрөөр тогтоогдож байна.

Сонгинохайрхан дүүргийн гэр хорооллын зарим өрхүүдийн дундаж орлого ердөө 450 мянган төгрөг байна./Urbanization in Central Asia; a GIS Analysis of Ulaanbaatar, Mongolia,November 27, 2025,/ Харин ҮСХ эрхлэн гаргадаг судалгаанд Монгол улсын нийт өрхийн албан ёсны дундаж бодит орлого 1.9 сая төгрөг гэж үздэг. Гэхдээ бүх өрх ийм орлоготой биш. Жишээ нь, зарим өрх 10 сая төгрөгийн орлоготой, зарим нь зөвхөн 1 сая төгрөгийн орлоготой гэж үзвэл дундаж орлого 5.5 сая төгрөг байна. Энэ судалгаанаас харахад, албан ёсны дундаж үзүүлэлт бодит байдалтай нийцдэггүйг харж болох юм.

Иймээс, хэрэв түрээсийн үнэ 2 сая төгрөг гэж үзвэл 1 сая төгрөгийн орлоготой өрх түрээсийн байр авах боломжгүй бөгөөд түрээсийн зах зээлд олонх иргэдийн боломж хязгаарлагдмал байгааг харуулж байна.

Улаанбаатар хотод орон сууцны дүр төрх нь өндөр орлоготой болон бага орлоготой хүмүүсийн хооронд том ялгааг үүсгэж байна. Харин түрээсийн орон сууцны бодлого нь дундаж орлого бус бодит байдал дээр өрхийн орлоготой уялдуулбал энэ ялгааг багасгаж, бага орлоготой өрхүүд илүү тав тухтай, чанартай амьдрах боломжтой болгоход чиглэдэг. Тэгвэл одоо Улаанбаатар хотын хэмжээнд түрээсийн үнэ ямар түвшинд байгаа болон үнэ ханшид ямар хүчин зүйлс нөлөөлж байгааг дараах байдлаар шинжиллээ.

Улаанбаатар хотод буй хүн амыг дүүрэг бүрээр хувьчлан харвал нийт хүн амын хамгийн их буюу 25,95%, удаахаар Сонгинохайрхан дүүрэгт 20,55% нь төвлөрч байна. Хамгийн их хүн амтай болох БЗД дүүргийн хамгийн бага дундаж талбай нь нийт индексийн хувьд 34.0м2/1өрөө/ харин СХД дүүргийн хувьд 27,19м2/1өрөө/ буюу нийт дундаж талбайн хэмжээгээс хамгийн бага нь СХД байгаа ба хамгийн том хэмжээ нь Хан-Уул дүүрэг 35,83м2/1өрөө/ байна. 

График 1. Улаанбаатарт оршин сууж буй хүн ам /Хувиар/

График 2. Нэгж м2 үнэ ханш /төгрөгөөр/

●     4+ өрөө Хан-Уул дүүрэгт хамгийн өндөр нэгж метр квадратын дундаж түрээс нь (39,691 төгрөг/м²) тэргүүлж байгаа нь тус дүүргийн түрээсийн зах зээлийн өндөр үнэтэй байгааг илэрхийлж байна. 

●    Харин 3 өрөөтэй түрээсийн байрны хувьд Сүхбаатар дүүрэг нь Нэгж Метр Квадратын Дундаж Түрээсээр хамгийн өндөр буюу (50,626 төгрөг/м²) байна. Энэ нь төвд байрлах, шинээр баригдсан орон сууц их учир тухайн байршилд орон сууц түрээслэх хүмүүсийн эрэлт хамгийн их гэх гэх шалтгаанаар хэдий 3 өрөө ч гэсэн 4 өрөөнөөсөө үнэтэй байгаа шалтгаан гэж харж болох юм.

●    Чингэлтэй дүүрэгт 1 өрөөний нэгж метр квадратын дундаж түрээс нь (46,157 төгрөг/м²) нь 4+ өрөөтэй түрээсийн орон сууцнуудын үнээс өндөр үнэтэй байх ба ойролцоогоор 71%-иар өндөр үнэтэй байгаа нь хотын төвд байршилтай гэх шалтгааны улмаас жижиг ч үр ашигтай байршилтай учир түрээсийн үнэ өндөр байна гэж үзэж болох юм.

Дээрх байдлаас харахад түрээсийн орон сууцны үнэ ханшид тухайн байрны хэдэн өрөөтэй болох эсвэл хэр том байхаас үл хамааран байршил нь үнэ ханшид хамгийн ихээр нөлөөлж байна.

Хотжилт, хүн амын төвлөрөл буюу байршилаас улбаалаад түрээсийн эрэлт өсөж, үнэ тогтворгүй болдог.

График 3. Орон Сууцны Дундаж Түрээсийн Үнэ (Сая Төгрөгөөр)

+4 өрөөтэй түрээсийн орон сууцны дундаж үнэ ханшийн хувьд Хан-Уул дүүрэг нь хамгийн өндөр түрээсийн төлбөртэй буюу  5.68 сая төгрөг байна. Харин хамгийн бага нь Сонгинохайрхан дүүрэг хамгийн хямд буюу 1.9 сая төгрөг байна. 

Харин нийт дундаж түрээсийн үнийн хувьд хамгийн өндөр түрээстэй дүүргийн хувьд Хан-Уул дүүрэг 3.18 сая, хамгийн бага түрээсийн үнэ ханштай нь  мөн адил Сонгинохайрхан дүүрэг байгаа юм.

Сонгинохайрхан дүүрэг нь бусад дүүргээсээ бүх талаараа хямд үнэ ханштай байгаа нь мөн адил байршилтай холбоотой байх ба дата мэдээлэл цуглуулах явцад нийтлэг ажиглагдсан зүйл бол СХД-т байрлах түрээсийн байрнууд нь дийлэнхдээ тавилгагүй, эсвэл хуучны барилга зонхилж байсан нь тодорхой хэмжээнд нөлөөлсөн гэж үзэж болох юм.

Шинэ барилга илүү үнэтэй, хуучин байр хямд. Гэхдээ хуучин байр бас тавилгагүй байсан ч хотын төвд байрлалтай бол хотын захад байх шинэ бас тавилгатай байрнаас үнэтэй байх болов уу?

Түрээсийн үнийн туйлшрал

График 4. Өрөө хоорондын түрээсийн үнийн зөрүү /сая төгрөгөөр/

Дээрх график нь өрөөний зөрүү дээр үнийн ялгаа ямар хэмжээнд гарж байгааг илэрхийлж байгаа бөгөөд Чингэлтэй дүүргийн хувьд ганцхан өрөөний зөрүүтэй байхад хамгийн их зөрүүтэй үнэ ханштай байсан ба 2.75 сая төгрөгний зөрүүтэй байна. Харин хамгийн бага зөрүүтэй дүүргийн хувьд  Сонгинохайрхан дүүрэг байсан ба ердөө 620’000 төгрөгний зөрүүтэй байна.

Харин Хан-Уул дүүргийн хувьд 2 өрөөний зөрүүтэй түрээсийн орон сууц нь хоорондоо 12.55 сая төгрөг хүртэлх түрээсийн зөрүү ажиглагддаг байна. Харин эсрэгээрээ мөн адил Сонгинохайрхан дүүрэг нь 1.7 сая төгрөг хүртэлх зөрүүтэй байсан ба  3 ба 4+ өрөөний зөрүүтэй байрнуудын хувьд хамгийн их үнийн үсрэлт хийсэн дүүрэг Сүхбаатар дүүрэг( 13.5сая/21.2сая), хамгийн бага үнийн зөрүүтэй дүүрэг бол нөгөө л нэг Сонгинохайрхан дүүрэг (2.25сая/0.8сая) байна. 

Түрээсийн орон сууцны зах зээлд үнэтэй болон хямд орон сууцны хэтэрхий туйлшрах хандлага ажиглагдаж байна. Учир нь нийт судалгаанд хамрагдсан 4000 гаруй түрээсийн орон сууц дундаас хамгийн өндөр үнэ ханш нь 22 сая төгрөг байсан нь Сүхбаатар дүүрэгт байрлаж байсан. Харин захын хорооллын хамгийн өндөр түрээс, жишээ нь Сонгинохайрхан дүүрэгт, ердөө 3.5 сая төгрөг. Энэ нь 6 дахин зөрүүтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, нэг хот дотор түрээсийн үнэ туйлын ялгаатай байгааг харж болно.

Дүгнэлт

Улаанбаатар хотын түрээсийн орон сууцны зах зээл нь өндөр орлоготой иргэдэд зориулагдсан мэт загвартай байгаа бөгөөд орлого багатай өрхүүдийн хувьд түрээсийн үнэ өрхийн орлогоос  250%-иар өндөр байна.

Улмаар хот нь хоёр өөр эдийн засгийн ангиллын улмаас, нийгмийн давхраажилтын эрс тэрс уур амьсгал, орчны хуваагдлыг бий болгож, цаашлаад байгаль болоод хүрээлэн буй орчны бохирдол, амьдралын чанар гэх мэт маш олон асуудлуудыг бий болгосоор байх болно.

Тиймээс түрээсийн орон сууцны хэт туйлширсан байдалд зохицуулалт хийх хэрэгцээ шаардлага маш ихээр үүссэн байна гэж харж байна.  

Эх сурвалж: Барилга МН сэтгүүлийн 187 дахь дугаараас