МБҮА ТББ судалгааны менежер Б.Саранчимэг 

Орон сууцны бодлогоо амжилттай хэрэгжүүлж, үр дүнтэй шийдэл нэвтрүүлсэн дараах улсуудыг онцолж байна. Эдгээр улс орнуудын туршлагаас орон сууцны хүртээмж, үнэ ханшийн тогтвортой байдал, нийгмийн тэгш байдлыг хангах чиглэлээр үр дүнтэй бодлого хэрэгжүүлж буйг харж болно.

Сингапурын “Хүн бүрт зориулсан орон сууц”-ны бодлогын тойм

      Сингапурын Үндэсний хөгжлийн яамны харьяа Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөл (Housing and Development Board (HDB))  нь тус улсын  засгийн газрын орон сууцны асуудал хариуцсан гол байгууллага бөгөөд тус улсын нийт хүн амынхаа 80 гаруй хувийг орон сууцаар хангаад байна. 

       Орон сууцжуулах бодлогын гол зарчим нь Сингапурчуудыг өөрсдийн орон сууцыг өмчлөх, эзэмших боломжоор хангах явдал юм. 1968 онд  Төв нөөцийн сангаас (Central Provident Fund - CPF) орон сууц худалдан авахад зориулж хөнгөлөлттэй зээл авах боломж иргэдэд олгосноос гадна 1989 онд Орон сууцны  шинэчлэлийн хөтөлбөр (Neighborhood Renewal Programme) хэрэгжиж эхэлсэн. Тус зөвлөл нь төрийн орон сууц барьж, хуваарилдаг бөгөөд Сингапурын иргэд болон тухайн нутаг дэвсгэрийн байнгын оршин суугчдад худалдан борлуулахаас гадна 99 жилийн  хугацаатай түрээсээр эзэмшүүлдэг. Түүнчлэн Орон сууцны барилгын өргөтгөл, шинэчлэлийн хөтөлбөр (Home Improvement Programme), Насжилт өндөртэй орон сууцны барилгыг дахин барих/шинэчлэх хөтөлбөр (Selective En bloc Redevelopment Scheme) хэрэгжүүлсэн. 

   Орон сууцжуулалт, хөгжлийн зөвлөлөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцжуулах бодлогын хүрээнд,  анх удаа орон сууц худалдан авагчид хөнгөлөлттэй шинэ сууцад орох,  орон сууцны тэтгэлэгт хамрагдах боломж олгох, бага насны хүүхэдтэй гэр бүл зэрэг тодорхой өрхүүд шинэ орон сууц захиалахад давуу эрх авч болно, байр худалдан авсан өндөр настай эцэг эхчүүд нь хүүхдүүдтэйгээ хамт амьдрахад дэмжлэг үзүүлдэг, гурван үеийнхэн нэг дээвэр дор хамт амьдрахыг хүсэж байгаа гэр бүлүүдийн хувьд гурван үеийн (3Gen) орон сууцад хамрагдах боломжтой, иргэний харьяалалгүй буюу гадаад иргэд хөдөлмөр эрхлэх зөвшөөрөл эсвэл ажиллах зөвшөөрөл зэрэг тусгай үнэмлэхтэй бол Зөвлөлөөс байр эсвэл өрөө түрээслэх эрхтэй байдаг гэх мэт олон хөнгөлөлт, давуу эрх олгодог. 

• 2023 оны байдлаар, Сингапурын хүн амын 80 гаруй хувь нь орон сууцад амьдардаг.

• Орон сууцад амьдрагчдын 90% орон сууцаа эзэмшдэг.

• Орон сууцны фондын 5% орчим нь түрээсийн орон сууц байдаг.

• Сүүлийн жилүүдэд жилд дунджаар 15,000-20,000 шинэ орон сууц барьж байна.

Шведийн орон сууцны түрээсийн үнийн хяналтын бодлого

 Шведийн орон сууц, барилга, төлөвлөлтийн үндэсний зөвлөл буюу Боверкет нь орон сууц, барилга төлөвлөлтийн асуудал хариуцсан төрийн захиргааны төв байгууллага юм.

Швед улс нь орон сууцны түрээсийн зах зээлд онцгой төрлийн зохицуулалтын системтэй бөгөөд "классик үнийн хяналт" гэхээсээ илүү "түрээсийн үнийн хэлэлцээрийн тогтолцоо" хэмээн нэрлэгддэг. Энэхүү систем нь түрээсийн орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх зорилготой юм. 1942 онд дэлхийн II дайны үеэр түрээсийн үнийн түр хяналт нэвтрүүлж эхэлсэн бөгөөд 1969 онд "Түрээсийн хэлэлцээ хийх тухай хууль" (Rent Negotiation Act) батлагджээ. 1978 онд "Түрээсийн хэлэлцээ хийх тухай хууль"-ийн шинэчилсэн найруулга хэрэгжиж эхэлсэн байна. 2006 онд Стокгольм хотод түрээсийн үнийн хяналтын бодлогод томоохон өөрчлөлт оруулж, 2011 онд шинэ орон сууцны барилгуудад чиглэсэн түрээсийн үнийн уян хатан тогтолцоо нэвтрүүлсэн байна. Түүнчлэн 2022 онд түрээсийн хөнгөлөлт, дэмжлэгийн системд шинэчлэл хийж, 2023 онд илүү олон орон сууц барих, түрээсийн зах зээлийн нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх зорилгоор шинэ бодлого танилцуулан 2024 онд орон сууцны шинэ барилгуудад түрээсийн үнийн хязгаарлалтыг илүү уян хатан болгох хуулийн өөрчлөлт хийгдэв.

• Хэлэлцээрт үндэслэсэн систем - Шведийн түрээсийн үнийн хяналт нь түрээслүүлэгчдийн холбоо болон орон сууц түрээслэгчдийн холбооны хоорондын жил бүр байгуулдаг хэлэлцээрт үндэслэдэг бөгөөд түрээсийн үнийн дээд хязгаарыг засгийн газраас шууд тогтоохын оронд талууд хэлэлцэн тохиролцдог. 

• "Хэрэглээний үнэ цэнэ"-д (Bruksvärde) үндэслэсэн систем - Түрээсийн үнэ нь орон сууцны хэмжээ, байршил, чанар, үйлчилгээний түвшин зэрэгт үндэслэн "хэрэглээний үнэ цэнэ"-ээр тодорхойлогддог ба ижил төстэй орон сууцуудын түрээсийн үнэ ойролцоо байх ёстой гэсэн зарчимд тулгуурладаг.

• Маргаан шийдвэрлэх механизм - Түрээсийн маргаан шийдвэрлэх шүүх (The Rent Tribunal - Hyresnämnden) нь талуудын хооронд гарсан маргааныг шийдвэрлэдэг, түрээслэгч эсвэл түрээслүүлэгч аль нь ч "үндэслэлгүй өндөр" түрээсийн талаар гомдол гаргаж болно.

• Орон нутгийн түрээсийн орон сууцны компаниуд - Орон нутгийн өмчит түрээсийн орон сууцны компаниуд (allmännyttiga bostadsföretag) нь түрээсийн зах зээл дээр чухал үүрэг гүйцэтгэдэг ба эдгээр нь түрээсийн үнийн стандарт тогтооход голлох үүрэгтэй. 

Шведийн түрээсийн үнийн хяналтын бодлого нь хэлэлцээрт суурилсан өвөрмөц систем бөгөөд зах зээлийн механизм болон нийгмийн хамгааллын зарчмыг хослуулсан, түрээсийн орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэх эерэг нөлөөтэй.

• Түрээсийн орон сууцны эзлэх хувь: 2023 оны байдлаар Шведийн нийт орон сууцны фондын 35% орчим нь түрээсийн орон сууц эзэлж байна

• Түрээсийн дундаж үнэ: Стокгольмд 1 өрөө байрны сарын түрээс 7,000-12,000 шведийн крон (ойролцоогоор 680-1,170 ам.доллар), мөн хот орчмын бүсэд 5,000-9,000 крон (ойролцоогоор 490-880 ам.доллар) байна.

• Түрээсийн байр хүлээх жагсаалт: Стокгольмд түрээсийн орон сууцны албан ёсны хүлээх жагсаалтад 2023 оны байдлаар ойролцоогоор 700,000 хүн бүртгэлтэй байна.

Финлянд – “Орон сууц нэгдүгээрт” хандлага

Финланд улс нь хүн амын орон гэргүй байдлыг бууруулахад "Housing First" (Орон сууц 1-рт) хэмээх шинэлэг бодлогоор дэлхийд тэргүүлж буй улс юм. Энэхүү бодлого нь орон гэргүй иргэдэд ямар нэг нөхцөлгүйгээр тогтвортой орон байр олгож, дараа нь бусад асуудлуудаа шийдвэрлэхэд тусалдаг аргачлалаар ялгаатай. Уг бодлогын үр дүнд орон гэргүй иргэдийн тоо мэдэгдэхүйц буурч, 2019-2022 онд орон сууцны үнэ дунджаар 10.3% өссөн нь Эдийн засгийн хамтын ажиллагаа, хөгжлийн байгууллага (OECD) орнуудын дундаж 32.9%-аас бага байна. 

1980-аад оноос орон гэргүй иргэдийн асуудал хурцаар яригдаж эхэлсэн ба 2007 оноос "Орон сууц 1-рт" бодлогыг Финландын нөхцөлд тохируулан боловсруулжээ. 2016-2019 онд түр орогнох байр, орон гэргүйчүүдийн хоргодох газруудыг байнгын орон сууцаар солих, орон гэргүй хүмүүст зориулсан 1,250 шинэ орон сууц барих, 2,500 нийгмийн үйлчилгээний ажилтны орон тоо бий болгох, хямд түрээсийн орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдүүлэх, залуучууд болон шоронгоос суллагдсан хүмүүст чиглэсэн үйлчилгээ, нийгмийн эрүүл мэндийн үйлчилгээг өргөжүүлэх, орон сууцны зуучлалын систем бий болгох чиглэлээр 278 сая еврогийн санхүүжилт хийсэн байна.

"Housing First 2.0" буюу шинэ үндэсний хөтөлбөр 2020 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн бөгөөд 2027 он гэхэд 7,500 сууц бүхий шинэ орон сууц нэмж барих, орон гэргүй байдлаас сэргийлэх арга хэмжээг эрчимжүүлэх, хүн амын өсөн нэмэгдэж буй бүлгүүд, тухайлбал, цагаачид, ахмад настнуудад чиглэсэн үйлчилгээ, дижитал технологи ашиглан үйлчилгээний хүртээмжийг сайжруулах арга хэмжээ хэрэгжүүлэхэд 327 сая евро зарцуулна. Энэ бодлогын хэрэгжилтийг Байгаль орчны яам (Ministry of the Environment) удирдан зохицуулах, Нийгмийн халамж, эрүүл мэндийн яам (Ministry of Social Affairs and Health) нь нийгмийн үйлчилгээний дэмжлэг үзүүлэх, Шүүх яам (Ministry of Justice) - шоронгоос суллагдсан хүмүүст зориулсан үйлчилгээг хариуцах бөгөөд Орон сууцны санхүүжилт ба хөгжлийн төв (ARA) нь орон сууцны төслүүдийн санхүүжилт, бодлогын хэрэгжилтийн мониторинг хариуцна. 18,000 гаруй айлын сууц бүхий орон сууц эзэмшиж, удирддаг Финландын хамгийн том төрийн бус орон сууцны компани Y-Foundation нь "Housing First" загварыг хэрэгжүүлэх гол түншээр хамтран ажилладаг.

• "Housing First" хөтөлбөрт хамрагдсан хүмүүсийн 80-90% орон байраа өөрийн эзэмшилдээ хадгалж үлджээ.

• Хөтөлбөрт хамрагдагчдын 70% сэтгэл зүйн байдал сайжирсан.

• Хөтөлбөрт оролцогчдын хар тамхины хэрэглээ 30% буурсан зэрэг эерэг үзүүлэлт гарсан.   

Япон – Зах зээлийн уян хатан байдал

 Японы орон сууцны бодлого нь дэлхийн хамгийн өвөрмөц системүүдийн нэг бөгөөд 1945 оноос хойш сэргээн босголтын үеэс эхлэн Японы засгийн газар орон сууцны асуудал шийдвэрлэхэд системтэй, олон талт арга барил баримталж ирсэн. 

• Зах зээлийн механизмд түшиглэсэн арга барил - Засгийн газрын шууд оролцоо харьцангуй бага, 

• Техникийн стандарт, чанарын хяналт - Барилгын аюулгүй байдал, чанарт онцгой анхаарах

• Хувийн эзэмшлийг дэмжих бодлого - Гэрийн эзэмшлийг урамшуулах төрийн дэмжлэг гэх зэрэг үндсэн зарчим баримталдаг.

Энэхүү бодлогын хүрээнд бага орлоготой өрхөд зориулсан "Кодан" орон сууц,  өндөр настнуудад зориулсан тусгай орон сууц,  хөгжлийн бэрхшээлтэй хүмүүст зориулсан орон сууц гэсэн хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлдэг. Цаашид хүн амын тоо 1.2 сая хүнээр цөөрч орон сууцны хэрэгцээ 5-8% буурах магадлалтай. Хотын орон сууцны үнэ тогтвортой байх бол орон нутгийн орон сууцны үнэ буурна гэж таамаглаж байгаа учир 2030 он хүртэл ахмад настны орон сууцжуулалтын асуудал, эрчим хүчний хэмнэлттэй, ногоон орон сууц, дижитал технологи ашигласан ухаалаг орон сууцны хөтөлбөрүүд хэрэгжүүлнэ. 

Канад – Түншлэлд суурилсан бодлого

      Канад улс төр, хувийн хэвшил, ашгийн бус байгууллагуудын хамтын ажиллагаанд тулгуурлан орон сууцны бодлого хэрэгжүүлж байна. Энэхүү түншлэл нь орон сууцны төрөл бүрийн сонголт бий болгож, иргэдийн хэрэгцээнд нийцсэн шийдэл санал болгодог.

Түншлэлд суурилсан орон сууцны бодлого хэрэгжүүлэхдээ олон түвшний төр захиргааны байгууллага, нийгэмд үйлчилдэг ТББ-ууд, хувийн хэвшлийн компаниуд, хөрөнгө оруулагчдын ажлын уялдаа холбоо, идэвхтэй оролцоог хангаж,  шинэлэг технологийн нээлттэй хандлагыг дэмжиж, нэгдмэл байдал бий болгоход анхаарч ажилладаг.  

Бодлогын үр дүн:

• Цагаачдын орон сууцжуулалтын  хувь: 78% 

• Уугуул иргэдийн орон сууцны нөхцөл сайжирсан хувь: 65% 

• Өндөр настан, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэдийн тусгай орон сууцны хэрэгцээ хангагдсан байдал : 85% 

• Барилга барих дундаж хугацаа: 6-8 сар (уламжлалт аргаар 18-24 сар) 

• Өртгийн хэмнэлт: 15-25% 

• Эрчим хүчний хэмнэлт: 30-40%

Германы түрээсийн орон сууцны хөтөлбөр

    Герман улсын түрээсийн орон сууцны систем нь дэлхийд хамгийн сайн тогтсон, өндөр хөгжсөн тогтолцоонуудын нэг бөгөөд олон арван жилийн туршид хэрэгжиж ирсэн онцлогтой.  Бусад Европын орнуудаас ялгаатай нь, Германд түрээсийн зах зээл нь орон сууцны зах зээлийн хамгийн том хэсгийг бүрдүүлдэг ба иргэдийн 54.3% нь түрээсийн орон сууцад амьдардаг (2023 оны байдлаар).

Германд түрээсийн орон сууцыг гурван үндсэн төрөлд хуваадаг:

• Sozialwohnungen (Нийгмийн орон сууц): Төрийн татаастай орон сууц бөгөөд бага, дунд орлоготой өрхүүдэд зориулсан. Тухайн бүс нутгийн зах зээлийн дундаж түрээсийн үнээс 10-30% хямд байдаг.

• Хуучин Баруун Герман дахь нийгмийн орон сууц (Wohnberechtigungsschein - WBS): Энэ нь орлогын тодорхой шалгууртай, иргэд орлогын шалгуур хангасан тохиолдолд гэрчилгээ авах эрхтэй.

• Хуучин Зүүн Герман дахь нийгмийн орон сууц (Plattenbau): Энд 1990-ээд оноос хойш орон сууцны тогтолцоо өөрчлөгдсөн ч томоохон цогцолборууд одоо ч хотын өнгө төрхийг тодорхойлсоор байна.

Түрээсийн орон сууцны хөтөлбөр нь дараах давуу талтай:

• Түрээслэгчдийн эрх ашгийг хамгаалах өндөр хамгаалалт

• Түрээслүүлэгч нь зөвхөн "хууль ёсны сонирхол" (berechtigtes Interesse)-оо илэрхийлсэн  тохиолдолд  гэрээг цуцлах,

• Түрээсийн үнийн өсөлт хатуу хязгаарлалттай (3 жилд 20%-аас хэтрэхгүй)

• Түрээсийн гэрээ нь тодорхой хугацаагаар бус ихэвчлэн хугацаагүй байдаг

• Зах зээлийн тэнцвэрт байдал

• Түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн эрх, үүргийг тэнцвэртэй хуваарилдаг

• Түрээслүүлэгчийн хөрөнгө оруулалтын эрх ашгийг хамгаалах механизмууд бий

• Хөрөнгө оруулалт найдвартай гэж үздэг тул хувийн түрээсийн зах зээлийн дэмжлэгтэй

• Урт хугацааны тогтвортой байдал

• Түрээсийн зах зээлийн тогтвортой байдал нь хүн амын шилжилт хөдөлгөөнийг бууруулдаг

• Иргэд нэг газарт удаан хугацаагаар амьдарч, тухайн орон нутгийнхаа хөгжилд хувь нэмэр оруулах боломжтой (гэрээг 15-30 жилээр хийж болно)

• Түрээслэгчид орон сууцныхаа засвар, тохижилтод хөрөнгө оруулалт хийдэг

• Хүртээмжтэй байдал

• Бага, дунд орлоготой өрхүүд хямд үнэтэй орон сууцаар хангагддаг

• Wohngeld татаасын систем нь хүнд нөхцөлд буй өрхүүдэд нэмэлт дэмжлэг үзүүлдэг

• Түрээсийн индексийн тогтолцоо нь үнийн ил тод, шударга байдлыг хангадаг

• Хот төлөвлөлт ба дэд бүтцийн уялдаа

• Түрээсийн орон сууцны тогтолцоо нь хот төлөвлөлттэй нягт уялдаатай

• Орлогын ялгаатай бүлгүүд хамтран амьдрах боломжтой

• Нийтийн тээвэр, боловсрол, эрүүл мэндийн үйлчилгээг сайн шийдсэн байдаг