Барилгын ханган нийлүүлэгчдийн зөвлөлөөс “Эдийн засаг ба барилгын салбар” сэдэвт уулзалт арга хэмжээг 2023 оны 09 сарын 06-ны өдөр зохион байгууллаа. Тус уулзалтад Барилгын салбарын бизнес эрхлэгчид, Эдийн засагч судлаачид, төрийн болон төрийн бус байгууллагын төлөөллүүд оролцож Эдийн засгийн нөхцөл байдал барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлж байгаа, гадаад ба дотоод нөлөөлөл, барилгын материал болон орон сууцны зах зээлийн нөхцөл байдал цаашдын чиг хандлагын талаар ярилцаж хэлэлцлээ. 

Монгол Улсын эдийн засаг, ДНБ, валютын нөөц гээд бүхий л статистик үзүүлэлтүүд өсөлттэй  байгаа ч 2023 онд барилгын салбар төдийлөн сайнгүй байна. Төсвийн хөрөнгө оруулалтаар эхэлж байгаа барилга байгууламж багассан, барилгын салбарт зээл олгохгүй байгаа, ипотекийн зээл зогссон зэрэг шалтгаануудаас болж барилгын салбар бууралттай байна. 

Салбарын борлуулалт өмнөх оноос эрс буурсанаас барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчид, гүйцэтгэгчид, ханган нийлүүлэгчдийн хооронд бартерийн харилцаанд улам гүнзгий оруулж, бэлэн мөнгөний хомсдолоос болж цусны эргэлтгүй болоход хүрч байна. 

Тус уулзалтын үеэр СЭЗИС - ийн Санхүүгийн тэнхимийн дэд профессор, эдийн засагч Ж.Дэлгэрсайхан эдийн засгийн өнөөгийн нөхцөл байдал барилгын салбарт хэрхэн нөлөөлж буй талаар илтгэл тавьлаа. Энэхүү илтгэлд эдийн засгийн өсөлтийг хэрхэн ойлгох, барилгын салбарт ямар нөлөө үзүүлж байгаа талаар хуваалцсныг танилцуулъя. 

Монгол Улсын эдийн засаг 2023 оны эхний хоёр улирал өндөр өсөлттэй, буюу эхний улиралд 7.9 хувь 2 -р улиралд 6.4 хувь өсөлттэй. Энэ нь ихээхэн өндөр өсөлт бөгөөд эдийн засаг эрчимтэй сэргэж эхэллээ гэх байдлаар ярьж тайлбарлах нь их байна. Үүн дээр гадаад худалдааны тэнцэл өндөр эерэг дүнтэй, төлбөрийн тэнцэл эерэг гарч гадаад валютын нөөц нэмэгдлээ гэх зэргээр сүүлийн үед эдийн засгийн талаар эерэг мэдээнүүд олон сонсогдож байна. Иймд тодорхой салбар, иргэдийн хувьд үнэхээр эдийн засаг өсөөд, цалин орлого нэмэгдээд бидний амьдрал сайжрах гээд байна уу? манай салбарын үйл ажиллагаанд гарах нөлөөлөл юу байх вэ? гэх асуулт, эргэлзээг гарцаагүй бий болгож байна.

Үнэхээр дээрх зарим тоон үзүүлэлтүүдийг ажиглавал эдгээр мэдээлэл үнэн болж таарч байгаа юм. Валютын нөөцийн өсөлт гэдгээс бусад нь. Энэ нь харьцангуй байдлаараа болон цар тахлын үеийн өндөр түвшинтэй харьцуулахад чанарын хувьд өссөн гэж ярихад эргэлзээтэй юм. Учир нь өнөөдөр байгаа 3.9 тэрбум долларын нөөц нь 2021 оны эхэн, дунд үетэй харьцуулахад 1 тэрбум орчмоор доогуур бөгөөд тэр үеэс хойш бий болсон гадаад худалдаа, төсөв, М2-н тэлэлт зэрэгтэй харьцуулбал  арай өөр дүгнэлт гарч болох юм. ДНБ-ий тоон өсөлтийг харвал үнэхээр өсөөд 2018-2019 оны тогтвортой өсөлт ажиглагдаж байсан үеийнхтэй ойролцоо болж эхэлж байгаа нь ажиглагдана. Тэгвэл бид үүний ард юу байгаа болон эдийн засгийн бусад үзүүлэлтийг ажиглавал энэ нь тодорхой салбар, ялангуяа иргэдэд тийм ч их наалдацтай тоо биш болохыг харж болох юм. Үүнд үндсэн гурван шалтгааныг хэлж болох юм.

Нэгдүгээрт: Эдийн засгийн өсөлт тодорхой салбараас ихээхэн хамаарч, бусад салбарт өсөлт ажиглагдахгүй байна. Энэ өсөлтийг бүрдүүлж буй гол бүтэц нь уул уурхайн салбар, нүүрсний экспорт юм. 2023 оны эхний улиралд эдийн засгийн өсөлтийн 2/3-ыг, хоёрдугаар улиралд  1/2-ийг уул уурхайн салбар эзэлж байна. Ер нь /сүүлийн 10 гаруй жил Монгол Улсын эдийн засаг өсөх буурах нь энэхүү салбараас хамаарах болсон.

Хоёрдугаарт: Энэхүү өсөлт хэзээ бусад салбарт нөлөөлж эдийн засгийн хүртээмжтэй өсөлт болох вэ? гэдэг нь эргэлзээтэй. Монгол Улсын эдийн засгийн түүхийг харвал бид энэ өсөлтийг урт хугацааны тогтвортой өсөлт болгож байсан гэж хэлэхэд хэцүү. 2002-2008, 2010-2014 оны хооронд 20-оос дээш улирал эдийн засгийн өсөлт харьцангуй өндөр хадгалагдсан байдаг. Иймд энэхүү өсөлтийг бид дахин урт хугацаанд тогтвортой хадгалж байж нийт эдийн засагт буюу нийт иргэд, тэдгээрийн худалдан авах чадварт нөлөөлөх боломжтой юм. Одоогоор энэхүү нөлөөлөл бий болох болоогүй. Үүнд Монгол Улсын эдийн засгийн бүтцийн гажуудал ихээхэн саад болж байна.

Гуравдугаарт: Эдийн засаг бүхэлдээ тийм ч сайн биш байна. Уул уурхай, үйлчилгээний салбараас бусад салбарт өсөлт муу байна. Үйлчилгээн дотроо тээврийн салбарын өсөлт голлох байгаа нь нүүрсний болон цар тахлын дараах хэвийн нөхцөл байдлын нөлөөлөл давамгайлсан гэдгийг баталж байна. Үүнээс гадна санхүүгийн зах зээл, хөдөлмөрийн зах, иргэдийн бодит орлого, инфляц гэсэн гол үзүүлэлтүүдэд эерэг нөлөөлөл бага. Ядуурлын байдал ихээхэн эргэлзээтэй юм. 

Тэгвэл энэ нөхцөл байдал нь барилгын салбарт энэ нь хэрхэн нөлөөлөх вэ?

2022 оны сүүлийн хагасд би хувьдаа барилгын салбарт хоёр үндсэн таамаглалыг тодорхой хүрээнд хэлж байснаа санаж байна. Үүний нэг нь төсвийн тэлэлт, улсын хөгжлийн төлөвлөгөө, томоохон бүтээн байгуулалтыг эхлүүлэх талаар ЗГ-ийн зүгээс хийж байсан мэдэгдлүүдтэй холбоотой барилгын салбар өсөлттэй гарч болох тухай, нөгөө нь иргэний барилгын салбар буюу орон сууцны зах зээлд болзошгүй эрсдэлийн талаар юм. Харамсалтай нь өнөөдөр эхний эерэг таамаг эргэлзээтэй байгаа бол сөрөг таамаглал маань нэлээд бодит байдалтай нийцтэй байна. 

Үүний шалтгаан юу байх вэ? Яагаад барилгын үнийн өсөлт удааширч, эрэлт тодорхой хэмжээгээр буураад байна. Үүнд хариулт өгөхийн тулд бид хэд хэдэн чиглэлийг анхааралтай ажиглах шаардлагатай юм. Эхний гол хүчин зүйл нь цар тахлын нөлөөлөл, Цар тахлаас үүдэлтэй эрүүл мэндийн шалтгаантай онцгой хямралын нөлөөллөөр эдийн засагт зогсонги байдал үүссэн. Үүний эсрэг улс орон бүр мөнгөний захаар дамжуулан дэмжих бодлого хэрэгжүүлсэн. Бид 10 их наядын хөтөлбөр, иргэдийн орлогыг хамгаалах чиглэлд ихээхэн хэмжээний мөнгө зарцуулсан. Энэ хүрээнд ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг зогсоож олголтыг нэмэгдүүлсэн. Тодруулбал бид эрэлтийг дэмжих чиглэлийн олон шууд үйл ажиллагааг хэрэгжүүлснээс гадна мөнгөний нийлүүлэлттээр дам нөлөөлөл үүссэн. Энэ шалтгаанаар 2021 онд хөрөнгийн зах, барилгын салбарт эрэлт өсөж үнийн өндөр өсөлт бий болсон. Сонирхолтой нь үүний эсрэг нөгөө талд тээврийн сүлжээний доголдлын шалтгаантай барилгын материалын үнэ нэмэгдэж барилгын үнэд сөрөг нөлөөлж байх үед эдгээр эрэлтийг дэмжих бодлогууд хэрэгжсэн байдаг. Ингэснээр мөнгөний их хэмжээний нийлүүлэлт, барилгын үнийн өсөлт харьцангуй нийцтэй хэсэг хугацаа өнгөрсөн. Энэ нь орон сууцны үнийн өсөлтийг эрэлт давж гарах нөхцөлийг бүрдүүлсэн. 

Хоёр дахь гол нөлөөлөл нь энэ бүх нөхцөл байдлаас болон эдийн засгийн бүтцийн шалтгаантай орон сууцны зах зээлд нийлүүлэлт огцом нэмэгдсэн явдал.

Одоо нөхцөл байдлыг тайлбарлахад цар тахлын дараа эдийн засаг, нийгмийн амьдрал хэвийн байдалд шилжсэнтэй холбоотой мөнгөний урсгал өөрчлөгдсөн, ипотекийн зээл, иргэдийн орлого, нийлүүлэлтийн байдал, мөн бусад хүчин зүйлсээс гэсэн байдлаар цогцоор харах нь зөв дүгнэлтийг хийхэд нөлөөлөх боломжтой гэж хувьдаа үзэж байна.

Эдгээрээс бий болох барилгын салбарын нөлөөллийг харвал дараах тойм дүгнэлтүүдийг хийж болох юм.

●    Эдийн засгийн нөхцөл байдал сайн гээд байгаа боловч угаасаа суурь нөхцөл муу дээр цар тахлын нөлөөллөөр доройтсон нөхцөл байдал хэвийн түвшиндээ очих хараахан болоогүй;

●    Иргэдийн бодит орлого буурч саяхнаас сэргэх нөхцөл байдал ажиглагдаж байгаа төдийгүй цар тахлын дараах идэвхжил нь иргэдэд хэрэглээний шалтгаантай зарцуулалтын өсөлтийг бий болгосон;

●    Эдийн засгийн төрөлжилт хангагдаагүйн улмаас эрэлт бодлогын дэмжлэгэд найдсан барилгын салбарын нийлүүлэлт нэмэгдсэн;

●    Эрэлтийг дэмжих суурь хүчин зүйл болоод байгаа ипотекийн зээлийн тогтолцоонд асуудал үүссэн. Уг тогтолцоо нь эхнээсээ зах зээлийн хүүгээс хэт доогуур далд татаастай хөтөлбөрийн хүрээнд өргөжсөн бөгөөд Монголбанк урт хугацаанд оролцож үргэлжлүүлж ирсэн. Цаашид энэ байдлаар явах боломжгүй, ЗГ-т хөтөлбөрийг хүлээлгэн өгөхөөр төлөвлөөд удаж байгаа боловч хөтөлбөрийг хэвийн үргэлжлүүлэх тодорхой шийдэлд хүрээгүй байна. Ипотекийн хөтөлбөрийн гол сул тал нь зах зээлийн бус зохиомол хэт доогуур хүү, түүнийг зах зээлийн хүүгийн тогтолцоонд шилжүүлж чадахгүй байгаа явдал юм. Арван жилийн дотор эдийн засгийн хөгжлийг хангаж зах зээлийн хүүг буулгаж чадаагүй нь энэ хөтөлбөрийн далд зардлыг шийдвэрлэх гарцаагүй шаардлагыг бий болгож байна.

Орон сууцны зах зээлд байгаа хамгийн гол эерэг тал нь эрэлт байсаар байгаа явдал юм. Энэ нь иргэдийн бодит орлогын өсөлт, ипотекийн зээл гэсэн үндсэн хүчин зүйлүүдээс шалтгаалж (эдгээрт дээрх макро микро орчны хүчин зүйлс нөлөөлж байна) эргэлзээтэй байдалд хүрсэн нь гол шалтгаан юм. Үүн дээр тээврийн асуудалтай холбоотой барилгын материалын үнэд нөлөөлөх сөрөг нөлөөлөл буурах гэсэн хүлээлт эерэг талд байна. Энэ эрэлтийг хэрхэн бодит худалдан авалт болгох асуудал нь өнөөдрийн тулгамдсан асуудлын нэг юм. 

Эндээс гол дүгнэлт нь барилгын салбарт нөлөөлөх эерэг, эерэг сөрөг нөлөөллийг харьцуулбал одоогоор сөрөг нөлөөлөл нь давамгайлж, тодорхой хугацаанд үргэлжлэх магадлалтай байгаа явдал юм.

Барилгын салбар дахь хүндрэлтэй энэ байдлаас хэрхэн гарах вэ? гэдэг дээр уулзалтаас дараах саналыг гаргаад байна. Үүнд:  

● Төсвийн хөрөнгөөр баригдаж байгаа барилгуудын санхүүжилтийг саадгүй олгож дуусаагүй барилгын ажлуудыг дуусгах. Үр ашиггүй барилга дэд бүтцийн ажил шинээр эхлүүлэхгүй, олон нийтэд нийгэмд үр ашигтай томоохон бүтээн байгуулалтыг хийх. Үр ашигтай томоохон төслийг хувийн хэвшлийн оролцоотой концессоор хийх. 

●Инфляцын түвшин өндөр 13-14 % байгаа энэ үед ипотекийн зээлийг заавал 6% байлгахгүйгээр, зах зээлийн нөхцөл байдалтай уялдуулан 8, 10, 12 хувийн хүүтэй олгож болно. 80 м2 -аас дээш орон сууцыг ипотекийн зээлд хамруулах. 

● Олон улсын зээл, тусламжийг ипотекийн зээл рүү оруулах замаар, ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлснээр олон давуу талтай. Гадаад зээлийг эргэн төлөхөд төсөвт хүндрэл учрахгүйгээр ипотекийн эргэн төлөлтөөр төлөх бүрэн боломжтой. 

●Барилгын салбар хүндэрснээс бэлэн мөнгөний хомсдолд орж, ажил бараа үйлчилгээний төлбөрийг бартераар хийх болсноор, борлогдохгүй хөрөнгөтэй болж эргэлтийн хөрөнгийн хомсдолд орж, олон компанийн үйл ажиллагаа доголдож байна. Бартерийг халж олон улсын жишгээр санхүүгийн зөв мехнизмаар зохицуулах боломжийг бий болгох.

Барилгын материалын худалдаа эрхлэгчид, үйлдвэрлэгчид нэгдсэн “Барилгын ханган нийлүүлэгчдийн зөвлөл” ТББ нь барилгын чанар аюулгүй байдлыг хангахад анхаарч салбарын төрийн байгууллагууд, бизнес эрхлэгчидтэй хамтран ажиллаж байна.

Иймд дээрх саналд тусгагдсан төсвийн зарцуулалт, ипотекийн зээл, санхүүгийн шийдлийн асуудлаар салбарын компаниуд нэгдэж төртэй хамтран ажлын хэсэг байгуулан хамтран ажиллах шаардлагатай байна.