Улаанбаатар хотын хэмжээнд барилгажилт эрчимтэй явагдаж, шинээр ашиглалтад орж байгаа болон орон сууцны олон төслүүд ар араасаа түрэн гарч, иргэдэд өргөн сонголтыг санал болгож байгаа нь талархууштай.

Сайны хажуугаар саар зүйлс ч энэ салбарт гарч байгаагийн нэг нь орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ, орон сууц захиалгын гэрээтэй холбоотой хэрэг маргаан нэмэгдэж,  иргэд захиалсан орон сууцандаа орж чадахгүй цаг хугацаа, мөнгө санхүүгээр хохирох явдал багагүй гарч байна.

Саяхан цар тахлын хүнд үеийг туулаад гарсан бизнесийн салбар тэр дундаа барилгын салбарт амьсгаа авч өндийх хугацаа одоо л гарч байна. Энэ нөхцөл байдлыг ойлгож хүлээн авах нь байхад, үүгээр далимдуулах хэсэг ч бас байх аж. Иргэд өөрсдийн амьдрах орон гэр, ах дүү, аав ээж, үр хүүхдэдээ зориулан орон сууц авах, орон сууц захиалахдаа хэрсүү байж тухайн орон сууцны төсөл, үндсэн захиалагч, барилгын компани, барилгажих талбай, барилгын ажлын зөвшөөрөл гэх мэт олон мэдээллүүдийг уйгагүй судалж сонголтоо зөв хийх хэрэгтэй.

Нөгөө талаас, барилгын компаниуд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж, урт хугацааны алсын хараатай, бизнесийн өндөр ёс зүйтэй, улс орны хөгжилд түлхэц өгч явах учиртай юм.

Гэрээний төрлүүд нь гэрээний чөлөөт байдлын зарчимтай холбоотой. Иргэд гэрээний төрлийг шинээр бий болгож болох бөгөөд гагцхүү хуулийн хүрээнд байх ёстой. Шүүхээр маргаж буй талуудын хооронд худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэсэн дүгнэлтэд хүрсэн бол шүүх гэрээ байгуулагдсан эсэх, гэрээ хүчин төгөлдөр эсэх талаар эрх зүйн дүгнэлтийг хийх шаардлагатай бөгөөд энэ нь гэрээний харилцааг тодорхойлоход зайлшгүй хийгдэх дүгнэлт юм. 

Эдгээр гэрээнүүдийн ялгаа болон ямар тохиолдолд аль төрлийн гэрээг байгуулах, гэрээний онцлог, давуу болон эрсдэл зэргийг дурдвал:

Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ: тухайн орон сууц бэлэн болсон, ашиглалтад орсон, хүн амьдрах бүрэн боломжтой болсон орон сууцыг авах гэж байгаа бол энэ төрлийн гэрээг худалдагч талтай байгуулна. Энэ төрлийн гэрээгээр худалдагч тал нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээдэг тул худалдан авагчид барилга ашиглалтад орох хугацаа алдах эрсдэлгүй, тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг бодитоор үзэж биет байдлын доголдолтой эсэхийг шалгах боломжтой, уг үл хөдлөх хөрөнгө нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн бол түүний лавлагаа болон барьцаалагдсан эсэх, гуравдагч этгээд шаардах эрх байгаа эсэхийг нягталж эрхийн доголдолгүй хөрөнгө худалдан авах давуу талтай. Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулахад орон сууцны үнийг хэсэгчлэн төлөх, банкны зээлээр төлөх, эсхүл хувь лизинг ашиглах зэрэг аргууд амьдрал дээр түгээмэл байдаг. Тэгвэл, аль ч тохиолдолд, орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ байгуулаагүй атлаа төлбөрийг хэсэгчлэн урьдчилан төлөхгүй байхыг иргэдэд анхааруулж байна. Тухайн орон сууцыг бусдад худалдахгүй өөрт нь түр хадгалж байх хүсэлтийг худалдагчид тавьж, улмаар урьдчилгаанд тодорхой хэмжээний мөнгөн хөрөнгө шилжүүлсэн атлаа гэрээ байгуулахгүй байх тохиолдолд их гарч байна. Энэ нь, таны урьдчилгаа төлбөрийг баталгаагүй болгож байгаагийн зэрэгцээ уг орон сууцаа ч авч чадахгүйд хүргэх эрсдэлтэй юм. Үүний оронд, Та худалдах худалдах авах гэрээгээ байгуулан нотариатаар гэрчлүүлж, уг гэрээний төлбөрийн нөхцөл дээр урьдчилгаа хэдэн төгрөг төлөх, үлдэгдэл төлбөрийг ямар хугацаанд хэрхэн төлөх зэргээ гэрээгээр тохирох бүрэн боломжтой байдаг. Мөн, уг нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд “урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэх” хүсэлт гаргаж бүртгүүлэх нь таныг олон эрсдэлээс сэргийлж чадна.

Бэлэн болсон барилгын үнэ болон захиалга авч байгаа гүйцэд баригдаагүй орон сууцны үнийн зөрүү их байдгаас иргэд баригдаж байгаа орон сууцад захиалга өгөх нь нийтлэг байна. Энэ тохиолдолд, орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдана.     

Орон сууц захиалгын гэрээ: Энэ гэрээний онцлог нь таны оруулсан мөнгөн хөрөнгөөр санхүүжиж тухайн орон сууц баригдаж байдаг бөгөөд гүйцэтгэгч нь орон сууцыг барьж дуусган таны өмчлөлд шилжүүлэн өгөх үүргийг хүлээдэг. Энэ хугацаанд ажлын хөлс нэмэгдэх, бараа материалын үнэ өсөх, цаашлаад, анх төлөвлөсөн хугацаандаа барилга баригдаж дуусахгүй байх зэрэг хүндрэлүүд гардаг. Эдгээр эрсдэлээс захиалагч та урьдчилан сэргийлэх гол арга нь орон сууц захиалгын гэрээндээ хэд хэдэн нөхцөлүүдийг анхаарах хэрэгтэй. Ажил гүйцэтгэгч ажлын хөлсийг урьдчилан эсхүл хэсэгчлэн тодорхой графикийн дагуу авч байхаар тохиролцож байгаа бол захиалагч та тухайн хугацаанд барилгын гүйцэтгэл хэдэн хувьтай байх, тухайн хэсгийн үр дүнг гүйцэтгэсэн байх үүргийг гүйцэтгэгчид хариуцуулж, уг үүргээ гүйцэтгээгүйгээс үүсэх аливаа асуудлыг захиалагч тал хариуцахгүй байх нөхцөлийг тусгуулах. Учир нь, гүйцэтгэгч барилгыг анх тохирсон хугацаандаа ашиглалтад оруулаагүй атлаа барилгын материалын үнэ өссөн гэх шалтгаанаар нэмэлт төлбөрийг захиалагч нараас нэхэмжлэх тохиолдол гарсаар байгаа. Мөн гэрээнд захиалагч болон гүйцэтгэгчийн эрх, үүрэг, хариуцлагын тэгш шударга байдал хангагдаж чадсан эсэхэд анхаарч гэрээний зүйл заалт бүртэй уншиж танилцах хэрэгтэй. Шаардлагатай бол мэргэжлийн хуульчаас ч зөвлөгөө авахад илүүдэхгүй.

Бэлэглэлийн гэрээ: Энэ нь ах дүү, аав ээж, үр хүүдийн хооронд орон сууцаа хариу төлбөргүйгээр өгч буй өмчлөх эрх шилжүүлэх хэлцэл юм. Бодит байдалд, татвар төлөхөөс зайлсхийх зорилгоор худалдагч тал энэ төрлийн хэлцэл хийх саналыг худалдан авагчид тавих тохиолдол бий. Гэвч, энэ нь гэрээний аль аль талуудыг эрсдэлд оруулдаг тул тодорхой хэмжээний мөнгө төлж орон сууц авч л байгаа бол гэрээг үнэн зөвөөр нь хийж байхыг зөвлөе.

Орон сууцны өмчлөх эрхийг олж авах харилцааны явцад үүсэж байгаа маргаан харилцан адилгүй бөгөөд орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ, орон сууц захиалгаар бариулах зэрэг гэрээнээс үүдэлтэй буюу гэмт хэргийн шинжийг агуулаагүй тохиолдолд маргааныг иргэний шүүх шийдвэрлэдэг.

Харин, анхнаасаа бусдыг хууран мэхлэх, орон сууцыг танд худалдах санаа зорилгогүй атлаа гэрээ хэлцэл хийж мөнгө авах, нэг орон сууцыг олон этгээдэд худалдан тус бүрээс нь мөнгө авах зэргээр залилах гэмт хэргийн шинжтэй үйлдлүүд бас гарч байна. Хэрэв та ийм асуудалд орсон бол мэргэжлийн хуульчаас зөвлөгөө авч, яаралтай хууль хяналтын байгууллагад хандах нь зөв.

Иргэд барилгын компаниас эсхүл хувь хүнээс орон сууц худалдан авахдаа хуульчаас зөвлөгөө, мэдээлэл авдаггүй, гэрээний гол нөхцөлийн талаар харилцан тохиролцолгүй урьдчилан бэлдсэн гэрээний загвараар шууд гэрээг байгуулдаг нь маргаан үүсгэх гол шалтгаан болдог. Үүнээс товч дурдвал: Барилгын үйл ажиллагаатай холбоотой зөвшөөрөл болон бусад шалтгаанаас барилгын ажил зогсох, ашиглалтад орох хугацаа хойшлох, барилгыг улсын комисс хүлээн авахгүй байх, барилга баригдаж дууссаны дараа өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгохгүй байх, хэд хэдэн этгээдэд давхардуулан худалдах, орон сууц захиалгын гэрээ ашиглан залилах, иргэдийг төлбөр мөнгө, хөрөнгөөр нь хохироох гэх мэт

Аливаа орон сууцыг худалдан авахдаа болон захиалан бариулахад тань туслах зорилгоор Орон сууц худалдан авахад анхаарах зарим асуудлуудыг хүргэж байна.  

1. Орон сууцыг барьж буй тухайн газрын гэрчилгээ, захирамж хүчин төгөлдөр эсэх;
2. Барилгын техникийн нөхцөлийг бүрэн хангасан эсэх;
3. Барилга угсралтын ажлаа эхлэх болон үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл холбогдох төрийн байгууллагаас авсан эсэх;
4. Тухайн орон сууцны барилгын санхүүжилтын талаарх мэдээлэл. Энэ тухай барилгын захиалагч компани, хувь хүнээс мэдээлэл гаргуулж авахаас гадна хөрөнгө оруулалт шийдвэрлэхдээ банк санхүүгийн байгууллагад барьцаалсан эсэхийг холбогдох төрийн байгууллагад хандан лавлагаа авч болно.
5. Орон сууцны барилга батлагдсан зураг төслийн дагуу баригдаж байгаа эсэх,
6. Барилга барьж буй компанийн урд нь барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцны барилгын одоогийн чанар байдал, оршин суугчдын санаа сэтгэгдлийг судалж мэдэх;
7. Барилгын ажлын явц, чанар байдлын талаар тодорхой мэдээллийг зураг төслийн болон мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас лавлаж тодруулах, зөвлөгөө авах;
8. Орон сууц захиалан бариулах гэрээг байгуулахдаа барилгыг бариулж буй албан ёсны захиалагчтай гэрээ байгуулах;
9. Хуулийн этгээдтэй гэрээ байгуулахдаа гүйцэтгэх захирал буюу төлөөлөх эрх бүхий этгээдтэй гэрээ байгуулах;
10. Орон сууц захиалан бариулах гэрээг байгуулахдаа гэрээний төслийг сайн судлахгүйгээр гэрээг байгуулах нь эрсдэл авчрах өндөр магадлалтай;
11. Гэрээ байгуулахдаа гэрээний заалт бүрийг нарийвчлан судалж, талуудын эрх, үүрэг адил тэнцүү байгаа эсэх, хүлээх хариуцлага тодорхой тусгагдсан зэргийг мэргэжлийн хуульчаас урьдчилан зөвлөгөө авч, гэрээний гол нөхцөлөө тохирох, гэрээнд өөрийн талаас нэмэлт оруулах зүйлсийг гэрээнд тусгуулах;
12. Шинээр баригдаж байгаа байранд орон сууц худалдан авахаар гэрээ байгуулсан бол барилгын ажлын явц, чанар байдал, хэрэглэж байгаа материал, хийц, бүтээцийн чанар зураг төсөл болон хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байгаа стандартын шаардлага хангаж байгаа эсэхэд анхаарах.
13. Тухайн орон сууцандаа нүүж орохоос өмнө улсын комисс хүлээж аваагүй байхад мөн комисс ажиллаж актаар баталгаажаагүй байхад орохгүй  байх. 
14. Орон сууцны барилга баригдаж дууссаны дараагаар биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй орон сууцыг хууль, гэрээнд заасан нөхцөлийн дагуу хүлээж авсаны дараа төлбөр тооцоотой холбоотой асуудлаа шийдвэрлэх нь эрх зүйн сөрөг үр дагавраас сэргийлнэ.
15. Таны захиалсан орон сууц нь барьж дуусаагүй барилгын эрх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд та өөрийн захиалгын гэрээг “урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэх” замаар улсын бүртгэлд бүртгүүлж эрсдэлээс өөрийгөө сэргийлээрэй. 

Аливаа учирч болох эрсдэлээс урьдчилан сэргийлэх нь: 

1. Ашиглалтад орсон барилгаас орон сууц худалдаж авахдаа улсын комисс барилгыг хүлээж авсан эсэх баримтыг шалгаж шаардах, 
2. Худалдан авах гэж байгаа орон сууцны орчин, аюулгүй байдал, чанарыг оршин суугчдын санаа сэтгэгдлийг судлах,
3. Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь гараагүй орон сууцыг өөр өөр хүнд давхар худалдан борлуулан иргэдийг хохирох асуудал гарч байгаа тул уг орон сууц нь бусдын өмчлөлд эсхүл урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэсэн эсэхийг улсын бүртгэлийн байгууллагаас лавлагаа шаардан авах,
4.  Худалдан авч байгаа орон сууцны талбайг “Орон сууцны барилгын доторх талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартын дагуу нарийвчлан хэмжиж сууцны бүхий л өөрөө, b, тасалгаа, талбайн нийлбэрийг нэгтгэн тооцох хэрэгтэй.